Rubrica a cura dell’avvocato Felice Sibilla (felicesibilla@libero.it).
La ristrutturazione di un immobile è un intervento di straordinaria manutenzione a volte necessitato dallo stato di conservazione in cui versa il bene, altre volte dal desiderio di modifica del proprietario. Tali interventi, proprio per la radicalità della loro natura, comportano inevitabili ripercussioni sulla quotidianità dei vicini, ma possono essere anche causa di danni di diversa tipologia: dalla comparsa di crepe nei muri, al distacco di intonaci, infiltrazioni d’acqua dovute a errori nell’esecuzione degli impianti o delle impermeabilizzazioni.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono tutte quelle trasformazioni che possono modificare, in tutto o in parte, la struttura originale dell’edificio art. 3 del DPR 380/01
Nei lavori di ristrutturazione straordinaria, l’accertamento della responsabilità per eventuali danni a terzi coinvolge diversi soggetti subordinata ad un ‘indagine oggettiva non solo sulla verifica e quantificazione del danno lamentato ma anche sul nesso causale che riconduca tali danni quale conseguenza diretta dei lavori di ristrutturazione.
Pertanto, la responsabilità del Committente è ravvisabile ex art. 2051 c.c., posto che il proprietario è responsabile in quanto “custode” dell’immobile. Ha l’obbligo di vigilare sull’operato dell’impresa affinché vengano rispettate le regole dell’arte e non vengano causati danni a terzi. Può rivalersi sulla ditta solo se dimostra di aver affidato i lavori a professionisti qualificati senza ingerenze dirette da rendere la Ditta “mero esecutore”.
La responsabilità dell’impresa Edile è ravvisabile a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. qualora i danni agli impianti siano causati materialmente da imperizia, negligenza.
In ultimo è ravvisabile la responsabilità del Direttore dei Lavori: qualora il danno derivi da errori di progettazione o da omessa vigilanza sulla conformità delle opere.
Sul punto, una recente pronuncia del Tribunale di Messina, la sentenza nr 93 del 20 gennaio 2026, ha individuato la responsabilità dell’Impresa esecutrice anzichè del Committente, in quanto soggetto dotato di autonomia organizzativa e gestionale. La responsabilità del Committente sarebbe solo residuale laddove intervenga in modo diretto nel “Cantiere” rendendo di fatto l’Impresa un “mero esecutore”, ovvero a titolo di c.d. culpa in eligendo laddove dovesse affidare i lavori ad una Ditta palesemente inidonea, perché priva di titoli, mezzi, organizzazione per cui risponderebbe dei danni derivanti da tale scelta imprudente
Invece, il Tribunale di Roma che, con la sentenza 9702/25, ha ribadito che il proprietario che esegue lavori nel proprio appartamento risponde dei danni causati agli immobili vicini quando sia provato il nesso causale. La sentenza del Tribunale di Roma è sulla scia dell’ord 7553/21 della Cassazione che attribuisce al Committente una responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c da cose in custodia che non viene meno con la “consegna” dell’appartamento alla ditta appaltatrice per eseguire i lavori.
Pertanto, attesa la natura oggettiva della responsabilità in commento, essa prescinde da una vera e propria responsabilità, ma è oggettivamente imputabile per il solo fatto che dalla ristrutturazione del bene in custodia siano derivanti danni ingiusti e quindi risarcibili al vicino.
Pertanto, in questi casi è opportuno avere una dettagliata documentazione tecnica che attesti non solo la sussistenza dei danni ma anche la loro quantificazione e l’individuazione della causa determinante tale da ricondurli (eventualmente) ai lavori di ristrutturazione del vicino.
A seguito di tali verifiche, la diffida al risarcimento potrà avere quali destinatari, in via solidale tra loro, sia il Committente (ex art.2051 c.c.) che l’Impresa esecutrice (ex art.2043 c.c.); la Parte che avrà provveduto a risarcire il danno al terzo avrà il diritto di rivalsa ex art.2055 c.c. nei confronti dell’altro co-debitore in proporzione al grado di responsabilità accertato nel caso specifico.
Giugno 2026 Avv. Felice Sibilla