ATTUALITÀ

La casa popolare si può vendere? Il consulente risponde

La vendita della casa popolare è sottesa all’accertamento preliminare della tipologia di edilizia in virtù della quale l’immobile è stato edificato.

La casa popolare, in generale, è un’opera di edilizia residenziale pubblica per persone o famiglie a basso reddito, che presuppone l’assegnazione secondo una determinata graduatoria ed il godimento del bene a fronte di un canone molto più basso a l’equivalente di mercato.

Nello specifico, si possono distinguere tre tipologie a secondo del sovvenzionamento necessario per la costruzione: a) edilizia sovvenzionata: caratterizzata da alloggi costruiti dallo Stato o da enti pubblici appositamente creati; b) edilizia agevolata: costruiti da imprese private con fondi pubblici; c) edilizia convenzionata: gli immobili sono realizzati da imprese private in convenzione con il Comune, Provincia o Regione proprietari dei terreni.

A seconda della tipologia esistono vincoli diversi per il riscatto e per la successiva vendita, ovviamente per evitare facili speculazioni immobiliari.

L’assegnatario della casa popolare quindi ha il diritto di godimento dell’immobile a fronte di un canone minimo, sebbene la proprietà rimanga all’Ente; salvo il “riscatto” che consente all’assegnatario o al familiare convivente di acquisire, sempre a prezzo vantaggioso, la proprietà, purchè vi siano i seguenti presupposti: a) l’assegnatario o l’erede devono abitare nell’immobile da almeno 5 anni; b) il regolare pagamento dei canoni di locazione; c) reddito non superiore a quello indicato dalla legge o nello specifico bando; d) cittadinanza italiana, europea o extracomunitaria (ma con permesso di soggiorno); e) essere residente nel Comune di riferimento; f) non possedere altri immobili idonei all’abitazione del nucleo familiare.

A seguito del riscatto, il neo proprietario non è libero di vendere, ma dovrà attendere 10 anni (e comunque aver saldato il prezzo di acquisto) nel caso di edilizia sovvenzionata, nel rispetto del diritto di prelazione dell’Ente cedente.

Nel caso di riscatto di casa popolare rientrante tra l’edilizia agevolata è previsto un lasso temporale per alienare di 5 anni, salvo gravi motivi tali da legittimare una preventiva autorizzazione all’ente di riferimento .

Più articolato è il caso dell’edilizia convenzionata che postula un accordo, o Convenzione, tra l’ente che proprietario del terreno ne conserva la proprietà ed il costruttore che edifica e venderà ad un prezzo più basso di quello di mercato (non avendo dovuto pagare il terreno) a soggetti e famiglie che abbiano determinati requisiti, come ad esempio la residenza nel Comune, non possedere altro immobile abitabile, reddito entro limiti prestabiliti.

L’acquirente, quindi acquista un c.d. diritto di superfice, diritto reale più blando del diritto di proprietà, proprio perché acquista l’unita immobiliare ma non il fondo su cui è edificata.

Nel caso di rivendita sussistono dei vincoli di tempo e di prezzo nel rispetto della ratio alla base dell’edilizia popolare in generale.

Al fine di superare tali limitazioni, l’interessato deve fare ricorso alla procedura di “affrancazione”: in pratica si paga all’ente locale una cifra specifica atta a rimuovere i vincoli che gravano sulla casa, acquisendo il diritto di proprietà e quindi la libertà di vendere e locare ai prezzi di mercato, sempre dopo che siano passati almeno 5 anni dall’acquisito.

Recentemente la Suprema Corte, con tutta l’autorevolezza delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. del 6.7.22), è intervenuta (nuovamente) sulla questione, ribadendo la regola per cui anche il prezzo di rivendita della casa in edilizia convenzionata segue i parametri sopra ricordati, salvo che il venditore non abbia, nelle more, perfezionato la procedura dell’affrancazione.

 

Aprilia  24 gennaio 2024                                                                                    Avv. Felice Sibilla

 

 

 

 

@ RIPRODUZIONE RISERVATA