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Rubrica a cura dell'avvocato apriliano Felice Sibilla. Per una consulenza o info scrivere a info@studiolegalesibilla.it

Aprilia – La prelazione nella locazione immobiliare

La prelazione è un diritto – riconosciuto dalla legge (prelazione legale) ovvero concordato tra le parti (prelazione volontaria) – in virtù del quale un certo soggetto (beneficiario) viene preferito, a parità di condizioni, rispetto a terzi per la stipula di un contratto che può avere ad oggetto sia un bene mobile che immobile. Pertanto, il diritto del beneficiario sorge solo se e quando il concedente decida di stipulare un certo negozio giuridico (ad es: locazione, vendita di un bene): in questo caso dovrà darne preventiva comunicazione al beneficiario (c.d. denuntiatio), il quale potrà esercitare il diritto in commento entro il termine concordato ovvero entro il termine di legge; ovvero non esercitarlo lasciando decorrere il termine ovvero rinunciare espressamente entro il suddetto termine con libertà per il concedente di stipulare con terzi. Nel caso il diritto non sia né esercitato né rinunciato ed il concedente, pur avendone facoltà, non contragga con alcuno, il diritto di prelazione permane.

Nel caso di inadempimento nella prelazione volontaria, il beneficiario avrà solo diritto di agire per il risarcimento nei confronti del concedente inadempiente, ma non ha azione nei confronti del terzo acquirente. La prelazione volontaria, infatti, ha efficacia solo tra le parti e natura obbligatoria e non reale, ecco perché trattasi di accordo non soggetto a trascrizione.

Quando la prelazione ha fonte nella legge ha efficacia reale (è opponibile a chiunque e non solo alle parti), quindi attribuisce al beneficiario il diritto di riscatto in caso di inadempimento del concedente. Esempi di prelazione legale sono: la c.d. prelazione ereditaria; la “prelazione agraria”; la prelazione nell’impresa familiare.

Uno dei casi più comuni è la c.d. prelazione urbana, ovvero la prelazione a favore dei conduttori degli immobili non ad uso abitativo (art. 38 legge 392/1978) e ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998).

La prelazione nella locazione abitativa è riconosciuta in modo più stringente: per cui è prevista solo se l’immobile è posto in vendita entro la I scadenza del contratto ed il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

La prelazione invece è esclusa, ad esempio, laddove il locatore trasferisca l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione. La prelazione nella locazione a uso commerciale impone al locatore che vuole vendere l’immobile locato di comunicarlo all’inquilino con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione deve indicare il prezzo e le altre condizioni della vendita, nonché l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve comunicare al locatore se intende esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione e se aderisce, nei 30 giorni successivi deve pagare il prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la ridetta comunicazione deve essere notificata a ciascuna di esse. Se il proprietario vende l’immobile non consentendo l’esercizio del diritto di prelazione, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo acquirente. Il diritto in esame è espressamente escluso dall’art.38 L.392/78 laddove la vendita avvenga tra coeredi e nel caso di strasferimento in favore del coniuge o di parenti entro il II grado. A queste eccezioni previste dalla norma, se ne aggiunta una di natura giurisprudenziale che ha differenziato i casi di c.d. “vendita in blocco” (nel caso in cui vengano ceduti più immobili come unicum, come ad esempio l’intero edificio in cui è compreso quello locato) che esclude la prelazione; dalla c.d. “vendita cumulativa” (vendita di più unità immobiliare che conservano la loro individualità) che riconosce la prelazione, ma limitatamente al bene oggetto di locazione.

Marzo 2021

Avv. Felice Sibilla

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